قولنامه سند عادی است و ملک را به نام شما ثبت نمی‌کند. اینجا مسیرها را کنار هم می‌بینید: همکاری فروشنده در دفترخانه، دادگاه، و مسیرهای ثبتی برای ملک‌هایی که مالک رسمی‌شان در دسترس نیست.
طبق ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، همهٔ عقود و معاملات مربوط به عین یا منافع ملکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است باید رسمی ثبت شود، و طبق ماده ۴۷ در جاهایی که اداره ثبت و دفترخانه هست و وزارت دادگستری لازم بداند، ثبت معاملات ملک‌های ثبت‌نشده هم اجباری است. قولنامه برای ملکِ دارای سند، جایگزین انتقال رسمی نیست.
| مسیر | چه زمانی؟ | مرجع | نکتهٔ مهم |
|---|---|---|---|
| ۱. انتقال توافقی | فروشنده یا مالک رسمی در دسترس است و همکاری می‌کند | دفترخانه اسناد رسمی | سریع‌ترین راه؛ درخواست الکترونیک صدور سند را خود دفترخانه ثبت می‌کند (بخشنامهٔ ۱۴۰۳/۱۵۸۹۳۵) |
| ۲. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی | فروشنده امتناع می‌کند یا حاضر نمی‌شود | دادگاه | نیاز به مستند معتبر (قولنامه) و دادخواست؛ ملاحظات ماده ۱ قانون ۱۴۰۳ در پایین آمده |
| ۳. مسیر ثبتی خاص | مالک رسمی فوت کرده یا در دسترس نیست، یا ملک مشمول موانع قانونی است | هیئت حل اختلاف ثبتی؛ سامانهٔ ساغر | آگهی و مهلت اعتراض دارد؛ برای ملک خاص باید استعلام ثبتی گرفت |
اگر فروشنده (یا مالک رسمی) همکاری می‌کند، ساده‌ترین کار انتقال رسمی است: طرفین یا وکیل‌شان در دفترخانه حاضر می‌شوند و سند انتقال تنظیم میشود. مدارک و هزینه‌های دقیق را دفترخانه اعلام می‌کند؛ معمولاً مدارک هویتی، سند مالکیت یا مدرک مالکیت ملک و استعلام‌های لازم از دستگاه‌های ذی‌ربط درخواست میشود. قانون ۱۴۰۳ هم دفاتر را موظف کرده وجوه دولتی و عمومی متعلقه را از طریق سامانهٔ الکترونیکی مورد تأیید سازمان ثبت به‌صورت آنی به حساب خزانه‌داری کل واریز کنند (ماده ۷).
اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نمی‌شود، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه مطرح میشود. نمونهٔ کامل دادخواست، مستندات و نکتهٔ هزینهٔ دادرسی در نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی آمده است.
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌گوید پس از اجرای آن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و چند دعوای دیگر دربارهٔ معامله‌ای که در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد، نزد مراجع قضایی قابل استماع نیست و فقط دعوای استرداد عوضین مسموع است. ولی تبصرهٔ ۵ همان ماده می‌گوید دعاوی مربوط به مستنداتی که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون محقق شده و ثبت نشده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت مستند طبق آیین‌نامه‌ای که رئیس قوه قضاییه تصویب می‌کند و به تشخیص او محرز باشد.
زمان اجرای ماده ۱ یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانهٔ ساماندهی اسناد غیررسمی» است؛ برای املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون برایشان سند حدنگار صادر شود، از تاریخ صدور سند (تبصرهٔ ۴). طبق اعلان روزنامهٔ رسمی (۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵) تاریخ شمول برای سایر املاک جداگانه اعلام میشود. پس برای ملک خودتان تاریخ را بپرسید و اگر مسیر دادگاه لازم است، معطل نکنید.
هیئت حل اختلاف (قاضی، رئیس ثبت و نمایندهٔ راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی) در این چهار حالت وارد میشود: فوت مالک رسمی و دستکم یکی از وراثش، عدم دسترسی به مالک رسمی (و در صورت فوت به یکی از وراثش)، مفقودالاثر بودن مالک رسمی و دستکم یکی از وراثش، و عدم دسترسی به مالکان مشاعی وقتی مالکیت متقاضی مشاع ولی تصرفش مفروز است (ماده ۱). رأی هیئت دو نوبت و با فاصلهٔ پانزده روز آگهی میشود؛ معترض تا دو ماه فرصت دارد اعتراض را به اداره ثبت بدهد و ظرف یک ماه از آن دادخواست به دادگاه عمومی تقدیم کند (ماده ۳). اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات مشمول نیست (ماده ۲).
برای تعیین وضع ثبتی بناهایی که تا ۱۳۷۰/۱/۱ بر زمین‌هایی ساخته شده‌اند که به‌علت موانع قانونی صدور سند رسمی ممکن نبوده، و اراضی کشاورزی و باغ‌های خریداری‌شده تا همان تاریخ. مثلاً وقتی بین متصرف و مالک توافق باشد و تصرف بلامنازع احراز شود، رئیس ثبت دستور ادامهٔ عملیات ثبتی به نام متصرف را می‌دهد؛ اگر متصرف سند عادی دارد و تقاضای سند رسمی می‌کند، موضوع به هیئت حل اختلاف ارجاع میشود و آگهی و مهلت اعتراض دو ماهه دارد (ماده ۱۴۷ و ماده ۱۴۸).
ساغر برای ثبت ادعای مالکیت املاکِ بدون سند رسمی است، به‌ویژه وقتی ملک سند دارد ولی شما با قولنامه نسبت به آن ادعا دارید. قانون برای ثبت ادعا دو سال و برای اقدام قانونی پس از آن دو سال مهلت گذاشته است. همهٔ جزئیات را در راهنمای سامانهٔ ساغر بخوانید.
طبق ماده ۱۱ قانون ۱۴۰۳، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده ۱ سند عادی قرارداد تنظیم کنند. متخلف برای بار اول به استرداد حق دلالی، جریمهٔ سه‌برابر آن و تعلیق پروانهٔ کسب شش‌ماهه، برای بار دوم به استرداد حق دلالی، جریمهٔ شش‌برابر و تعلیق یک‌ساله، و برای بار سوم علاوه بر آن به ابطال پروانه محکوم میشود. اگر قرارداد می‌خواهید، نمونه قراردادهای ملکی را ببینید و امضا و ثبت رسمی را در دفترخانه انجام دهید.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را با نمونهٔ کامل و دانلود Word ببینید.
آخرین بازبینی محتوا: ۲۹ مهر ۱۴۰۵. مواد قانونی از متن قانون نقل و با آن تطبیق داده شده‌اند؛ ارقام و تاریخ‌ها فقط وقتی آمده‌اند که منبع رسمی یا اعلام رسمی داشته‌اند.
این صفحه راهنمای عمومی است و جای مشاورهٔ وکیل یا نظر مرجع رسمی را نمی‌گیرد. قوانین و ابلاغیه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از اقدام، متن روز و وضعیت پروندهٔ خودتان را بررسی کنید. پارسی وکیل سامانه‌های رسمی را اداره نمی‌کند و استعلام زنده انجام نمی‌دهد.
اگر این صفحه برایتان جذاب بود، این مطالب و سرویس‌ها هم احتمالاً مفید خواهند بود.
روی هر سکویی هستید، یک گزینه مناسب پارسی وکیل برای شما آماده است. اندروید نیتیو، نسخه وب، یا ربات‌های تلگرام و بله.
مشاهده گزینه‌های نصب