رایج‌ترین دعواهای ملکی علیه فروشنده یا متصرف، «الزام به تنظیم سند رسمی» و «خلع ید» است. دفاع موفق معمولاً یکی از این‌هاست: ثمن کامل پرداخت نشده، معامله فسخ شده، قولنامه اصالت ندارد، یا دعوا ایراد شکلی دارد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هم برای معاملات ثبت‌نشده، این دعواها را در شرایطی غیرقابل استماع کرده است.
| موضوع | توضیح |
|---|---|
| الزام به تنظیم سند رسمی | خریدار می‌خواهد فروشنده در دفترخانه سند را به نامش منتقل کند؛ مبنای دعوا معمولاً قولنامه یا مبایعه‌نامهٔ عادی است. |
| خلع ید | مالک می‌خواهد متصرفی را که حق تصرف ندارد از ملک بیرون کند؛ خواهان باید مالکیت خودش و بدون حق بودن تصرف را ثابت کند. |
| تعهد دوطرفه | با بیع، فروشنده به تسلیم مبیع و خریدار به پرداخت ثمن ملزم می‌شود (مادهٔ ۳۶۲ قانون مدنی). |
| حق حبس | هر طرف می‌تواند تا وقتی طرف دیگر حاضر به تسلیم نشده، از تسلیم خودداری کند؛ مگر اینکه ثمن یا مبیع مدت‌دار باشد (مادهٔ ۳۷۷ قانون مدنی). |
| مهلت ایراد | ایرادات شکلی و انکار یا تردید در امضای قولنامه: تا پایان اولین جلسهٔ دادرسی (مواد ۸۷ و ۲۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی). |
| قانون ثبت رسمی معاملات | یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانهٔ ساماندهی اسناد غیررسمی»، دعوای الزام به تنظیم سند یا خلع ید بر پایهٔ معاملهٔ ثبت‌نشده قابل استماع نیست؛ جز دعوای استرداد عوضین (مادهٔ ۱). |
این قانون مرحله‌به‌مرحله اجرا می‌شود. برای ملکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون سند حدنگار گرفته، حکم مادهٔ ۱ از تاریخ صدور همان سند اجرا می‌شود (تبصرهٔ ۴)؛ و دعوای مربوط به معاملهٔ ثبت‌نشده‌ای که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون انجام شده، فقط وقتی قابل استماع است که قطعیت آن طبق آیین‌نامهٔ رئیس قوهٔ قضاییه احراز شود (تبصرهٔ ۵). اینکه این ایراد در پروندهٔ شما قابل طرح است یا نه، به تاریخ معامله و نوع سند بستگی دارد.
اگر خریدار هنوز بخشی از ثمن را نپرداخته، به استناد مادهٔ ۳۷۷ قانون مدنی می‌توانید تا پرداخت کامل از تنظیم سند و تحویل خودداری کنید؛ مگر اینکه در قرارداد برای پرداخت ثمن مهلت گذاشته باشید و آن مهلت نرسیده باشد. دست‌کم از دادگاه بخواهید الزام به تنظیم سند را منوط به پرداخت باقی‌ماندهٔ ثمن کند.
اگر پیش از طرح دعوا معامله را به سبب یکی از خیارها یا شرط فسخ قرارداد فسخ کرده‌اید، عقد منحل شده است (مادهٔ ۲۱۹ قانون مدنی). مثلاً اگر برای ثمن و تسلیم مهلتی معین نشده و سه روز بگذرد و نه مبیع تسلیم شده و نه تمام ثمن پرداخت شده، فروشنده حق فسخ دارد (مادهٔ ۴۰۲). اظهارنامهٔ فسخ و تاریخ آن را ضمیمه کنید.
قولنامه و مبایعه‌نامهٔ عادی سند عادی‌اند. اگر امضا یا اثر انگشت منتسب به شما نیست، آن را انکار کنید (مادهٔ ۲۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی)؛ این کار باید تا پایان اولین جلسهٔ دادرسی انجام شود (مادهٔ ۲۱۷).
اگر معامله مشمول مادهٔ ۱ این قانون است و در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده، دعوای الزام به تنظیم سند یا خلع ید بر پایهٔ آن قابل استماع نیست و فقط دعوای استرداد عوضین باقی می‌ماند. شمول این حکم به تاریخ معامله و نوع سند بستگی دارد (تبصره‌های ۴ و ۵).
در خلع ید، خواهان باید مالکیت خود و بدون حق بودن تصرف شما را ثابت کند. اگر به اجاره، اذن مالک یا قرارداد دیگری در ملک هستید، تصرفتان بدون حق نیست؛ قرارداد یا مدرک اذن را ضمیمه کنید.
مثلاً ادعا متوجه شما نیست چون طرف معامله یا مالک نبوده‌اید (بند ۴)، یا همین دعوا قبلاً رسیدگی شده و حکم قطعی گرفته است (بند ۶). نمونهٔ کامل ایرادات شکلی ←
نمونهٔ زیر دفاع فروشنده‌ای است که باقی‌ماندهٔ ثمن را نگرفته؛ بندهای «فسخ»، «قانون ثبت رسمی» و «انکار امضا» را فقط اگر دربارهٔ پرونده‌تان صدق می‌کند نگه دارید.
⚠️ این متن قالب آموزشی است. جای‌خالی‌ها را با واقعیت پروندهٔ خودتان پر کنید، بندهایی را که دربارهٔ پرونده‌تان صدق نمی‌کند حذف کنید و پیش از ثبت، استنادها را با متن قانون تطبیق دهید. در پرونده‌های مهم، مشورت با وکیل توصیه می‌شود.
شرح پرونده را بدهید؛ لایحه‌ساز پارسی وکیل متن را با ساختار استاندارد و استناد به مواد قانونی تنظیم می‌کند و خروجی Word می‌دهد.
قرض امانت نیست؛ چک تضمینی، سوءنیت و مهلت یک‌سالهٔ شکایت. نمونه ←
فرق کلاهبرداری با نقض قرارداد؛ مانور متقلبانه و فریب. نمونه ←
فقط جزای نقدی؛ عرف، مخاطب معین و دلیل اثبات. نمونه ←
دفاع مشروع، اعتراض به پزشکی قانونی، دیه یا تعزیر. نمونه ←
اگر شما شاکی یا خواهان هستید: دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ← · همهٔ نمونه لایحه‌های دفاعیه ←
اگر این صفحه برایتان جذاب بود، این مطالب و سرویس‌ها هم احتمالاً مفید خواهند بود.
روی هر سکویی هستید، یک گزینه مناسب پارسی وکیل برای شما آماده است. اندروید نیتیو، نسخه وب، یا ربات‌های تلگرام و بله.
مشاهده گزینه‌های نصب