بازار اجاره املاک، به&ویژه در بخش تجاری، همواره یکی از پرچالشترین حوزههای اقتصادی و حقوقی در ایران بوده است. با آغاز سال ۱۴۰۴ و تداوم نوسانات تورمی، دغدغه بسیاری از کاسبان، مغازهداران و صاحبان کسبوکار، نحوه محاسبه نرخ جدید اجارهبها و سقف قانونی افزایش آن است. برخلاف املاک مسکونی که سرپناه خانوادهها محسوب میشوند، املاک تجاری محل کسب درآمد و امرار معاش هستند و هرگونه تغییر غیرمنطقی در اجارهبها میتواند منجر به ورشکستگی مستأجر یا تعطیلی کسبوکار شود. در این مقاله جامع، با تلفیق آخرین مصوبات دولتی و اصول حقوقی حاکم بر روابط موجر و مستأجر، به بررسی دقیق وضعیت افزایش اجارهبهای تجاری در سال جاری میپردازیم.
سقف مجاز افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴
یکی از مهمترین اقداماتی که در سالهای اخیر و به تبعیت از آن در سال ۱۴۰۴ توسط نهادهای دولتی نظیر شورای عالی مسکن صورت گرفته، تعیین سقف دستوری برای افزایش اجارهبها است. هدف از این کار، کنترل هیجانات بازار و جلوگیری از قیمتگذاریهای سلیقهای توسط مالکان است.
بر اساس آخرین ابلاغیهها برای سال ۱۴۰۴، نرخهای مصوبی برای افزایش اجارهبها در نظر گرفته شده است که رعایت آن برای تمامی قراردادهای اجاره (اعم از تمدید یا قرارداد جدید با مستأجر قبلی) الزامی تلقی میشود. طبق این مصوبات، سقف افزایش اجارهبها به شرح زیر است:
- شهر تهران: حداکثر ۲۵ درصد افزایش نسبت به سال گذشته.
- کلانشهرها و شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت: حداکثر ۲۰ درصد افزایش.
- سایر شهرها: بر اساس نرخ تورم اعلامی، اما معمولاً در همین بازه نوسان دارد.
نکته جالب توجه در جدول ابلاغی به ۳۱ استان کشور این است که این نرخها کاملاً ثابت نیستند؛ برای مثال در ابلاغیه اخیر، سقف افزایش برای شهر یزد ۲۵.۲ درصد و برای شهری مانند زاهدان ۲۲ درصد تعیین شده است. این تفاوتهای جزئی نشاندهنده تلاش برای متناسبسازی نرخها با واقعیتهای اقتصادی هر منطقه است.
تحلیل حقوقی: تفاوت اجاره تجاری و مسکونی
بسیاری از مستأجران و موجران تصور میکنند که قوانین اجاره تجاری عیناً مشابه مسکونی است، اما از منظر حقوقی تفاوتهای بنیادینی وجود دارد که باید به آنها توجه کرد. دانش حقوقی ما میگوید که روابط استیجاری در ایران عمدتاً تحت حکومت دو قانون اصلی است:
- قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: اگر قرارداد اجاره تجاری شما مشمول این قانون باشد (قراردادهای قدیمی که حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد میکردند)، افزایش اجارهبها تابع توافق صرف نیست. در این موارد، اگر سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره یا حکم قطعی قبلی گذشته باشد، هر یک از طرفین میتوانند درخواست تعدیل اجارهبها را بدهند که توسط کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس نرخ عادله روز تعیین میشود.
- قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: اکثر قراردادهای تجاری امروزی تحت این قانون هستند. در این قانون اصل بر «حاکمیت اراده» است. با این حال، مصوبات حکومتی اخیر (مانند سقف ۲۵ درصد) به عنوان قوانین آمره و نظارتی بر این اصل سایه افکندهاند تا از بحران اقتصادی جلوگیری کنند.
بنابراین، اگرچه در ظاهر قانون سال ۷۶ دست طرفین را باز گذاشته، اما مقررات تعزیراتی سال ۱۴۰۴ مالکان املاک تجاری را نیز (بهویژه در تمدید قراردادها) محدود به رعایت سقفهای اعلامی میکند.
ضمانت اجراهای قانونی و جریمههای سنگین
قانونگذار برای اطمینان از اجرای این مصوبات، صرفاً به توصیه بسنده نکرده و ضمانت اجراهای سنگینی را برای موجران متخلف در نظر گرفته است. اگر مالکی اصرار بر دریافت اجارهبهای بالاتر از سقف مصوب (مثلاً ۵۰ درصد افزایش به جای ۲۵ درصد در تهران) داشته باشد، مستأجر از حمایتهای زیر برخوردار است:
- حق شکایت تا ۵ سال: مستأجر میتواند تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و بابت مبالغ اضافی دریافتی شکایت کند.
- بازپرداخت وجه و جریمه: در صورت اثبات تخلف، موجر علاوه بر اینکه باید مبلغ اضافه دریافتی را به مستأجر برگرداند، محکوم به پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یک ماه خواهد شد.
- محرومیتهای مالیاتی: موجر متخلف از معافیتهای مالیاتی مرتبط با املاک محروم میشود که این موضوع برای مالکان واحدهای تجاری بزرگ میتواند بسیار گران تمام شود.
مثال واقعی: پرونده آقای صبوری و مغازه بازار
برای روشنتر شدن موضوع، بیایید یک پرونده فرضی اما مبتنی بر واقعیت را مرور کنیم. آقای صبوری مستأجر یک مغازه ۲۰ متری در خیابان جمهوری تهران است. قرارداد او در خرداد ۱۴۰۴ به پایان میرسد. اجارهبهای سال قبل او ماهیانه ۲۰ میلیون تومان بوده است. مالک با استناد به تورم عمومی، خواستار افزایش اجاره به ۴۰ میلیون تومان (۱۰۰ درصد افزایش) میشود.
تحلیل حقوقی پرونده:
طبق مصوبه سال ۱۴۰۴، سقف افزایش در تهران ۲۵ درصد است. بنابراین، اجاره قانونی جدید باید نهایتاً ۲۵ میلیون تومان باشد. آقای صبوری میتواند با استناد به این مصوبه، از پرداخت مبلغ ۴۰ میلیون تومان خودداری کند. اگر مالک اقدام به طرح دعوی تخلیه کند (در صورتی که مدت تمام شده باشد)، مراجع قضایی معمولاً با توجه به مصوبات ستاد تنظیم بازار و شورای عالی مسکن، ابتدا طرفین را به سازش بر اساس نرخ مصوب دعوت میکنند. اگر مالک همچنان بر مبلغ غیرقانونی اصرار ورزد و مستأجر شکایت کند، مالک علاوه بر اینکه نمیتواند حکم تخلیه (به صرف عدم پذیرش نرخ غیرقانونی) بگیرد، ممکن است مشمول جریمههای تعزیراتی نیز بشود.
الزام به ثبت الکترونیکی و کد رهگیری
یکی از نکات کلیدی در سال ۱۴۰۴، الزام به ثبت قراردادها در سامانههای رسمی است. دیگر دوران اجارهنامههای دستی و توافقی که در پستوی مغازهها نوشته میشد به سر آمده است. طبق قانون، تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه املاک و اسکان یا سامانههای مورد تایید وزارت راه و شهرسازی ثبت شده و کد رهگیری دریافت کنند.
این موضوع دو فایده مهم دارد:
- سندیت قانونی قرارداد را بالا میبرد و در دعاوی حقوقی به عنوان مدرک معتبر شناخته میشود.
- امکان رصد تخلفات و اعمال سقف افزایش اجارهبها را برای مراجع نظارتی فراهم میکند. تمدید قرارداد در این سامانهها برای موجر و مستأجر معمولاً رایگان یا با هزینه اندک است و نیازی به پرداخت کمیسیونهای سنگین به مشاوران املاک برای صرفاً تمدید قرارداد نیست.
توصیههای کاربردی برای مستأجران و موجران تجاری
به عنوان یک کارشناس حقوقی، برای پیشگیری از دعاوی طولانی و پرهزینه، موارد زیر را پیشنهاد میکنم:
- برای موجران: درست است که تورم عمومی بالاست، اما تلاش برای تحمیل اجارههای نجومی ممکن است ملک شما را ماهها خالی نگه دارد یا شما را درگیر پروسههای فرسایشی قضایی و جریمههای مالیاتی کند. توافق با یک مستأجر خوشحساب، حتی با نرخی نزدیک به مصوب، در بلندمدت به نفع شماست.
- برای مستأجران: پیش از پایان قرارداد، با مالک وارد مذاکره شوید. اگر مالک نرخ غیرقانونی پیشنهاد داد، محترمانه مصوبات سال ۱۴۰۴ را یادآوری کنید. اگر توافق حاصل نشد، حتماً درخواست خود را برای تمدید با نرخ قانونی به صورت اظهارنامه رسمی ارسال کنید تا حسن نیت شما در دادگاه ثابت شود.
- شفافیت در قرارداد: از نوشتن قراردادهای صوری (نوشتن مبلغ کمتر در قرارداد و پرداخت مابقی به صورت نقدی یا چک جداگانه) خودداری کنید. این کار شاید در کوتاه مدت مشکل را حل کند، اما در صورت بروز اختلاف، اثبات مبالغ پرداختی بسیار دشوار خواهد بود و میتواند علیه خودتان استفاده شود.
در نهایت، بازار اجاره تجاری تابعی از شرایط کلان اقتصادی است. قوانین حمایتی مانند سقف ۲۵ درصد، مسکنهایی موقت هستند. بهترین راهکار، تعامل سازنده بین موجر و مستأجر بر مبنای انصاف و قانون است تا چرخه کسبوکارهای تجاری در سال ۱۴۰۴ نیز به گردش خود ادامه دهد.
منابع
https://amlike.ir/rent-increase/
https://www.mehrnews.com/news/6155448/جدول-افزایش-اجاره-بها-۳۱-استان-ابلاغ-شد
ربات تلگرامی پارسی وکیل
دستیار هوشمند وکلا
عضو ربات رسمی پارسی وکیل بشوید و از قابلیتهای هوشمصنوعی این ربات به رایگان استفاده کنید.
برخی از سرویس های پارسی وکیل:
- نگارش و اصلاح لایحه دفاعیه با هوش مصنوعی
- سوال و جواب حقوقی با هوش مصنوعی
- طراحی وبسایت حرفهای وکالت در ۵ دقیقه
- جستوجوی هوشمند در آرای قضایی، نشستهای قضایی و ...
- و سرویسهای دیگر