در نظام حقوقی ایران، مهریه به عنوان یکی از مهمترین حقوق مالی زوجه، جایگاه ویژهای دارد. در سالهای اخیر، با توجه به نوسانات شدید اقتصادی و تغییر ارزش پول و سکه، تمایل خانوادهها به تعیین اموال غیرمنقول (مانند آپارتمان، زمین یا باغ) به عنوان مهریه افزایش یافته است. اما تعیین ملک به عنوان مهریه و نحوه اجرای آن، پیچیدگیهای حقوقی خاصی دارد که عدم آگاهی از آنها میتواند منجر به تضییع حقوق زوجین شود. در این مقاله تخصصی، با استناد به قوانین مدنی و رویههای اجرایی ثبت و دادگاه، به بررسی دقیق این موضوع میپردازیم.
ماهیت حقوقی مهریه غیرمنقول چیست؟
بر اساس ماده ۱۰۷۸ قانون مدنی ایران، هر چیزی که مالیت داشته و قابل تملک باشد، میتواند به عنوان مهر تعیین گردد. بنابراین، اموال غیرمنقول که شامل ملک مسکونی، تجاری، اراضی کشاورزی و غیره میشوند، گزینههای معتبری برای مهریه هستند. اما نکته کلیدی در نحوه تعیین این اموال در سند ازدواج است. مهریه غیرمنقول معمولاً به دو صورت در سند نکاحیه درج میشود:
- تعیین عین معین: در این حالت، یک ملک مشخص با پلاک ثبتی معین (مثلاً شش دانگ یک آپارتمان واقع در خیابان…) به عنوان مهریه تعیین میشود. طبق ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی، به مجرد عقد، زن مالک مهر میشود و اگر ملک به صورت رسمی به نام او شود، مالکیت بلافاصله منتقل میگردد.
- تعهد به انتقال (کلی فی الذمه): در این حالت، زوج متعهد میشود که در آینده ملکی با مشخصات خاص (مثلاً یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران) را به نام زوجه کند. در اینجا، زوجه مالک عین ملک در لحظه عقد نیست، بلکه یک «طلب» از همسر خود دارد.
شرایط صحت و ثبت رسمی ملک به عنوان مهریه
یکی از چالشهای اصلی در پروندههای خانواده، ناقص بودن فرآیند ثبت مهریه غیرمنقول است. صرف نوشتن عبارت «یک باب منزل مسکونی» در قباله ازدواج بدون ذکر مشخصات دقیق، میتواند باعث ایجاد ابهام و دشواری در اجرا شود. برای اینکه مهریه غیرمنقول اعتبار قانونی کامل داشته باشد و قابلیت اجرای فوری را پیدا کند، رعایت نکات زیر الزامی است:
- مالکیت رسمی زوج: زوج باید در زمان عقد، مالک قانونی ملک باشد یا وکالت رسمی برای انتقال آن داشته باشد. تعهد به انتقال مال غیر، بدون اذن مالک اصلی نافذ نیست.
- ثبت در دفتر اسناد رسمی: طبق مقررات ثبتی (از جمله ماده ۴ آییننامه اجرایی قانون ثبت)، اگر مال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی است به عنوان مهریه قرار گیرد، باید موضوع در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال گردد تا در دفتر املاک بازتاب یابد.
- آزاد بودن ملک: ملک مورد نظر نباید در بازداشت دادگاه یا در رهن بانک (بدون حفظ حقوق مرتهن) باشد. اگر ملک در رهن باشد، انتقال آن منوط به اجازه بانک یا فک رهن است.
روشهای اجرا و مطالبه مهریه (ثبت یا دادگاه؟)
زمانی که زوجه قصد مطالبه مهریه خود را دارد، دو مسیر اصلی پیش روی اوست. انتخاب مسیر درست میتواند در سرعت وصول طلب و کاهش هزینهها تاثیر بسزایی داشته باشد.
۱. اقدام از طریق اجرای ثبت (سریع و کمهزینه)
طبق رویه جاری و بخشنامههای قوه قضاییه، در مورد اسناد رسمی لازمالاجرا (مانند سند ازدواج)، مسیر اول و اصلی، مراجعه به اداره اجرای ثبت است. اگر ملک مشخصی به عنوان مهریه تعیین شده باشد یا زوجه بخواهد اموال دیگر زوج را توقیف کند، مراحل زیر طی میشود:
- مراجعه به دفترخانه: زوجه باید به همان دفترخانه ازدواجی که عقد در آن ثبت شده مراجعه کرده و تقاضای صدور اجراییه نماید.
- تشکیل پرونده در اداره ثبت: پس از صدور اجراییه، پرونده به اداره اجرای ثبت اسناد و املاک ارجاع میشود. در این مرحله ابلاغیه برای زوج ارسال میگردد.
- توقیف اموال: اداره ثبت با استعلامهای چهارگانه (بانک، راهور، ثبت اسناد، مخابرات)، اموال زوج را شناسایی و توقیف میکند. اگر مهریه یک ملک مشخص باشد، فرآیند انتقال سند اجرایی سریعتر انجام میشود.
- مزیت مهم: هزینه اقدام در اداره ثبت (نیم عشر دولتی) تنها در صورت وصول مهریه اخذ میشود و در ابتدای کار هزینه دادرسی سنگینی به زوجه تحمیل نمیگردد.
۲. اقدام از طریق دادگاه خانواده
در مواردی خاص، مراجعه به دادگاه ضروری یا بهتر است. مثلاً زمانی که مهریه «تعهد به خرید ملک» است و ملکی هنوز وجود ندارد، یا زمانی که در اداره ثبت مالی یافت نشده است. در این روش:
- زوجه دادخواست «مطالبه مهریه» یا «الزام به تنظیم سند رسمی» را تقدیم دادگاه میکند.
- هزینه دادرسی معادل ۳.۵ درصد ارزش خواسته باید پرداخت شود (مگر اینکه اعسار از هزینه دادرسی پذیرفته شود).
- پروسه دادگاه معمولاً طولانیتر از اداره ثبت است اما حکم دادگاه برای الزام زوج به ایفای تعهدات کلی، قدرت اجرایی بالایی دارد.
مثال واقعی: تفاوت تعهد مبهم و مشخص
فرض کنید در یک پرونده، مهریه خانم «الف»، ۳ دانگ از آپارتمانی است که آقای «ب» (شوهر) در زمان عقد مالک آن بوده و پلاک ثبتی دقیق آن در سند ازدواج قید شده است. در پرونده دیگر، مهریه خانم «ج»، «تعهد آقای د به خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران» است.
در حالت اول، خانم «الف» میتواند مستقیماً از طریق اداره ثبت، ملک را ممنوعالمعامله کرده و درخواست تملک سهم خود را بدهد. اما در حالت دوم، خانم «ج» نمیتواند مستقیماً ملکی را توقیف کند، زیرا هنوز ملکی مشخص نشده است. او باید به دادگاه مراجعه کند، حکم محکومیت شوهر را بگیرد و اگر شوهر ملک را نخرید، دادگاه اموال دیگر او را توقیف کرده و معادل قیمت روز آپارتمان را از اموال او برداشت میکند.
چالشهای حقوقی و نکات احتیاطی
در مسیر مطالبه مهریه غیرمنقول، چالشهایی وجود دارد که باید نسبت به آنها هوشیار بود:
- فرار از دین: یکی از شایعترین مشکلات، انتقال اموال توسط زوج به نزدیکان پس از اطلاع از اختلافات است. اگر این انتقال پس از ابلاغ اجراییه یا با انگیزه فرار از دین صورت گرفته باشد، زوجه میتواند با طرح دعوای «ابطال معامله به قصد فرار از دین» در دادگاه کیفری یا حقوقی اقدام کند.
- مستثنیات دین: طبق قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی، اگر ملک توقیف شده، تنها منزل مسکونی زوج باشد و متناسب با شان او باشد، ممکن است جزو مستثنیات دین تلقی شده و رفع توقیف شود. البته اگر خود آن ملک عیناً مهریه باشد (عین معین)، معمولاً مشمول مستثنیات دین نمیشود، زیرا حق زوجه مستقیماً به همان ملک تعلق گرفته است.
توصیههای کاربردی برای تنظیم سند و اجرا
برای پیشگیری از مشکلات آتی، توجه به این توصیهها ضروری است:
- هنگام تعیین ملک به عنوان مهریه، حتماً پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش ثبتی و نشانی دقیق ملک در سند ازدواج قید شود.
- اگر ملک در زمان عقد متعلق به زوج نیست، شرط «عندالاستطاعه» یا «عندالمطالبه» بودن آن به دقت بررسی شود. تعهد به خرید ملک در آینده، بهتر است با ذکر سقف زمانی (مثلاً ۵ سال پس از عقد) باشد.
- در صورت بروز اختلاف، پیش از هرگونه اقدام احساسی و ترک منزل، با یک وکیل متخصص مشورت کنید. گاهی یک اقدام شتابزده میتواند فرصت انتقال اموال را به طرف مقابل بدهد.
- به یاد داشته باشید که مطالبه مهریه حتی در دوران عقد و قبل از آغاز زندگی مشترک نیز امکانپذیر است و حق حبس زوجه (امتناع از ایفای وظایف زناشویی تا دریافت مهریه) در این دوران محفوظ است.
منابع
https://www.iranlawyer.net/articles/نحوه-ثبت-مهریه-غیرمنقول-ملک
https://moshavertel.com/blog/Commitment-Transfer-Immovable-Property-Dowry
https://nedayehagh.com/اجرا-گذاشتن-مهریه/
https://www.heyvalaw.com/web/articles/view/2990/اجرا-گذاشتن-مهریه-در-دوران-عقد.html
ربات تلگرامی پارسی وکیل
دستیار هوشمند وکلا
عضو ربات رسمی پارسی وکیل بشوید و از قابلیتهای هوشمصنوعی این ربات به رایگان استفاده کنید.
برخی از سرویس های پارسی وکیل:
- نگارش و اصلاح لایحه دفاعیه با هوش مصنوعی
- سوال و جواب حقوقی با هوش مصنوعی
- طراحی وبسایت حرفهای وکالت در ۵ دقیقه
- جستوجوی هوشمند در آرای قضایی، نشستهای قضایی و ...
- و سرویسهای دیگر